快讯背景：2025年9月30日，中国金融市场迎来一项重要里程碑—建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信长租”ABS）在上海证券交易所顺利完成首次扩募，成为中国首单实现扩募的持有型不动产ABS项目。
URI研究梳理发现，该产品早在2024年7月2日设立，首期规模约11.7亿元，本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，募集规模4.53亿元。从结果看，本次吸引了涵盖银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍，期限66年，投资人类型进一步丰富和多元化。扩募完成后，“建信长租”总规模达16.23亿元，产品期限、简称与代码维持不变。
URI认为，该次扩募标志着中国不动产证券化市场实现了从“单点产品”到“可持续平台”的关键跃升，也正从依赖债务的“信贷模式”，转向依靠资产收益的“权益模式”，为整个行业提供了完整的“募投管退”闭环范本。
展开剩余81%▲图片来源于：建信长租
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两个扩募资产长啥样？
本次扩募项目的资产类型——保障性租赁住房，凸显了持有型不动产ABS在支持国家战略与探索房地产新发展模式方面的独特价值。
通过将南京两个保租房项目纳入“建信长租”ABS底层资产，该交易有效吸引了更多社会资本参与到住房租赁市场，为增加租赁住房供给提供了可持续的金融支持。
项目一：南京天隆寺项目位于南京市雨花台区安德门大街 38 号，坐落于南京市 “一谷两园” 软件产业集聚区，紧邻地铁 3 号线天隆寺站。物业资产最初由朗诗青杉资本和平安联合投资，后被建信收购并进行改造。
项目二：南京江畔都会项目位于南京市浦口区顶山街道，是一个约 35 万方的滨江都会综合体，包含住宅、公寓、办公及商业等多种业态，自带 3.4 万方商业中心，引进了山姆会员店。其中公寓部分的前身是朗诗寓临江青奥社区店，后被建信收购并改造。
URI观察到，两个项目建信住租基金都是完成了收购、改造提升和注入证券化平台的一整套操作。
02
赋能租赁住房 探地产新模式
长期以来，中国不动产证券化市场缺乏有效的持续融资机制，多数产品限于一次性融资，难以形成资本良性循环。此次扩募落地，首次在实践层面验证了持有型不动产ABS作为资产上市平台的可扩展性，为专业资产管理机构利用该产品开展资产收并购、打造“募投管退”闭环提供了重要范本。
从市场结构看，扩募机制解决了持有型不动产ABS市场的关键痛点—资产持续注入渠道不畅。传统ABS产品到期即终结，而引入扩募机制后，表现良好的资产平台能够持续吸纳新资产，不断优化资产组合，提升整体抗风险能力。该机制对当前房地产市场转型尤为重要。在传统住宅开发市场增长放缓的背景下，持有型不动产ABS为租赁住房市场提供了稳定的权益型融资渠道，助力探索“租购并举”的房地产发展新模式。
建信住房租赁基金作为国家在住房租赁领域的重要布局，通过此次扩募进一步放大了其政策引导作用。该模式为各类机构参与租赁住房市场提供了可复制的资本运作路径，即通过ABS平台持续整合分散的租赁资产，实现规模化、专业化运营。
但是URI认为，即便强如建信，就当下而言，仍未能迈入公募REITs赛道。以下是私募REITs与公募REITs核心区别的对比表格，它清晰地展示了两者在关键维度上的差异。
私募REITs vs. 公募REITs 核心区别一览表：
03
激活市场 提升产品吸引力
从投资端看，“建信长租”ABS扩募的落地实施显著增强了该类产品对多元投资者的吸引力，推动了市场流动性与活跃度的提升。
截至2025年9月30日，“建信长租”二级市场累计成交逾10亿元，交易笔数超过93笔，新增投资人16家，产品流动性日益加强。共有5家做市商参与了该产品的询报价和做市。做市商机制在提供流动性的同时，持续发挥了持有型ABS产品对底层资产的价值发现功能。
持有型不动产ABS产品在设计之初，就设置了“开放退出流动性支持”机制，允许发行主体设置一定的开放退出支持比例，满足部分投资者退出需求。该机制通过季度披露估值、净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的“锚”，在激活流动性的同时，稳定二级市场非理性波动。
这些创新机制显著提升了持有型不动产ABS产品的投资友好度，使其逐渐成为保险资金、银行理财等长期机构投资者配置不动产权益资产的重要工具。
04
完善市场结构 构建多层生态
首单扩募的落地，进一步完善了我国多层次REITs市场的结构，在Pre-REITs与公募REITs之间形成了更加顺畅的衔接机制。
在多层次REITs市场中，持有型不动产ABS被定义为公募REITs前置投资与公募REITs之间的过渡阶段。它能够有效补齐不动产权益型盘活产品序列，是构建多层次不动产证券化市场的重要一环。
与公募REITs相比持有型不动产ABS具有发行门槛更低、灵活性更高的特点：
· 没有发行规模限制，而公募REITs首次发行当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元；
· 对底层资产的运营时间要求通常低于公募REITs；
· 资金用途无限制，监管审批时间短。
这些特点使持有型不动产ABS能够容纳更多尚不完全符合公募REITs上市条件，但已具备稳定运营能力的资产，为它们提供了证券化平台。
从市场生态看，扩募机制使持有型不动产ABS能够发挥资产孵化平台功能，为未来向公募REITs转化创造条件，形成了“私募培育+ABS孵化+REITs上市”的完整价值链条。
这种多层次市场结构有利于吸引更多参与方：
1，原始权益人可以获得更为灵活资产证券化路径；
2，投资者则获得了从早期培育到二级市场交易的全周期参与机会。
URI总结：
截至2025年9月，沪市持有型不动产ABS市场已初现雏形，存续约6单产品，托管规模约121亿元，在审项目超14单。底层资产类型涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多类资产。
未来的持有型不动产ABS市场，有望形成与公募REITs市场相辅相成、协同发展的新格局。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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